Credit ipotecar/imobiliar pentru o casă, accesat ca persoană juridică - avantaje vs. dezavantaje

Achiziționarea unei case, pe firmă, prin credit, presupune o serie întreagă de aspecte, detaliate de brokerul de credite Nicolae Barbu, într-o analiză transmisă StartupCafe.ro:

Doriți să vă cumpărați o casă prin credit pe firmă?

Ne-am propus să centralizam toate avantajele și dezavantajele unei astfel de operațiuni, daca aceasta se derulează că o finanțare pe o persoana juridica (PJ) vs varianta unui credit accesat ca persoana fizica (PF). Cele sumarizate sunt abordările și implicațiile pe un dosar de creditare cu o structura/suma medie, eventualele abateri și personalizări se pot valida doar abordând direct subiectul și aici vă putem ajuta.

Pentru acei cititori ce doresc un sumar într-un rând al subiectului, acesta este „dacă vă doriți să cumpărați o casa/apartament și nu vă este clar daca merita un credit pe firmă sau ca persoană fizică, răspunsul foarte scurt și rapid este că din punctul de vedere al numărului de avantaje acestea sunt mult mai multe prin soluția de credit că persoana fizica (cu asumarea de eventuala plată de TVA, dacă va fi implicat)”.  

Detalierea implicațiilor unui astfel de credit, splitate în funcție de avantajele/dezavantajele lor, este următoarea:

AVANTAJE

- Fiscale

• Poți scapă de TVA (taxare inversa, daca firma este plătitoare de TVA, daca ai cifra de +0.3M Lei sau prin opțiune ești plătitor)
• Deductibilitatea la impozit a dobânzilor și amortizărilor (daca firma este plătitoare de impozit pe profit de 16%). Atenție că ambele cheltuieli au deductibilitati limitate, conform codului fiscal
• Posibilitate deducere costuri cu asigurările imobilului

-Flux interacțiune cu banca & eligibilitate

• Dpdv al analizei, nu exista un așa ridicat focus pe localitatea unde este ‘casa’, cât timp firma își produce veniturile acolo ori urmează să le producă în noua locație unde este ‘casa’
• Posibilitatea de a incadra tranzacția pe un program special (FNGCIMM, BEI/FEI, etc)

DEZAVANTAJE

- Fiscale

• Taxele locale pentru proprietatea „casei” pe PJ sunt mai mari și pentru a beneficia de cota redusa la 3 ani ar trebui să faci raport de evaluare al proprietății.
• Obligația de a declara punct de lucru la acea adresa, cu eventual complicații dpdv CUI nou (+5 angajați/locație); autorizație funcționare Primărie (în funcție de CAEN activ acolo) - declarare la ONRC punctul de lucru. Nu se finanțează, de principiu, „case” unde să stea „acționarii/administratorul”, se finanțează „case” ce produc avantaje economie pentru companie.

-Flux interacțiune cu banca & eligibilitate

• În funcție de dimensiunea firmei (IMM = sub 5-10M Lei) băncile au produse ‘șablonizate’ și negocierea sau flexibilitatea nu prea exista
• „Vechime”. De cele mai multe ori se solicita cel puțin 1-2 bilanțuri depuse, aceasta presupunând aprox 2 ani de istoric al firmei.
• Perioada maxima de creditare în medie este 7-10 ani vs maximul ce poate urca în 30 ani la PF
• Pentru un credit în valuta ai de validat suplimentar că poți face fata testului de soc valutar  
• Nu prea exista opțiune de dobândă fixa
• De obicei necesarul de garantare este min 110% din credit și garanțiile (imobiliare) la majoritatea băncilor mai sunt decotate prudential dpdv valoare de garanție vs cea de piață. Acest lucru se traduce în necesitatea de a aduce și alte garanții, nu doar ‘casa’ finanțată
• Poți spera și la contribuții de 10% însă în medie tot pe la 15-25% teroetic sunt
• Durata flux aprobare în medie +2 luni sau +3 luni (vara/sărbători)
• Echivalentul DAE este mai întotdeauna mai mare la PJ din cauza că sunt mai multe elemente de preț ce intra aici, pe lângă dezavantajul de a nu putea folosi IRCCul. Un reper de echivalent DAE pornește din 10% la acest moment vs 6.5% la PF.

* De obicei marja este cu aprox +1+1.5% (100-150 bp) mai mare la creditele PJ (riscul asociați unui PJ mai ridicat vs o PF).
* Opțiune de grafic este majoritar cea cu ‘principal egal’ vs ‘rate egale/anuități’.
* Dobândă doar cu Robor (Robor mai mare vs ROBOR)

•  Este mai dificila (dpdv dosar de analiza) garantarea cu ajutorul altor co-garanți (PF/PJ)
• Este important și domeniul în care compania activează, existând mai multe domenii (în special cele ciclice sau cu rate mari de insolvență) depunctate în analiza de finanțare
• Ca PJ, iți poți consulta singur & gratuit istoricul de crediare din CRC, însă procedura nu este așa facila ca la BCul PFurilor
• Formularistica din spatele creditului este mult mai complexa
•  Analizați sunteți: firma - acționarii - administratorul - eventualele firme din grup
• Bazele de date în care ești verificat sunt +15
• În analiza, de principiu banca ‘iți cumpără trecutul’, se prefera că ratele creditului să fie unele sugerate a se putea suporta conform ultimului bilanț. Însă se uita și o balanță nu mai veche de 2 luni pentru validarea stabilității datelor ultimului bilanț. Se solicita proiecții pentru următorii 3-5-7 ani însă ei nu pot constitui garanții.
•  Nu iți pot afla ratingul ce îl ai de la bancă
•  O să ai o mai mare și deasă interacțiune în viitor cu banca (depus bilanțuri, etc) după accesarea creditului.
• Dpdv asigurări: ai un număr mai mic de asigurători disponibili, unele riscuri neacoperite vs la PF la anumiți asigurători și prima ușor mai ridicata

Nicolae Barbu oferă servicii de brokeraj credite, prin  SC Innovative Professional Services Srl (IPS) – Cluj Napoca și AVBS.