Impozitarea chiriilor. Noutăți fiscale pentru 2023 și 2024: pragul pentru CASS, impozitul pe venit și alte aspecte

Impozitarea veniturilor din chirii reprezintă un subiect care vizează o categorie foarte largă de contribuabili . Într-un material explicativ transmis StartupCafe.ro, Daniel Sandu, managing partner în firma  de consultanță și contabilitate D&C Conta, explică impactul modificărilor legislative introduse de la începutul anului 2023, atât în ce privește rezultatele anului curent, cât și perspectivele pentru 2024.

Prin Ordonanța de guvern nr. 16 din 15.07.2022 (aprobată prin Legea 370/2022) s-au adus o serie de modificări privind mecanismul impozitării veniturilor din cedarea folosinței bunurilor, altele decât cele din arendă sau din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală.

Codul fiscal actual prevede un regim fiscal diferențiat în funcție de numărul de contracte de închiriere ale contribuabilului aflate în derulare la sfârșitul anului. În continuare ne vom referi la impozitarea veniturilor rezultate din derularea unui număr de maxim 5 contracte de închiriere și pentru care contribuabilii nu au optat pentru determinarea venitului net în sistem real pe baza datelor din contabilitate.

Astfel, începând cu veniturile aferente anului 2023 s-a eliminat cota de cheltuieli forfetare (deducerea) de 40% utilizată la stabilirea venitului anual impozabil, cota de impozit pe venit de 10% urmând să se aplice la întregul venit brut, care reprezintă venitul impozabil. Impozitul pe venitul din chirii crește așadar de la 6% la 10% din venitul brut.

O altă noutate se referă la reducerea plafonului de la care se plătește contribuția la sănătate pentru veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal la 6 salarii minime brute pe țară, față de 12 salarii, cât era anterior acestui an.

De asemenea, a redevenit obligatorie înregistrarea contractelor de închiriere la organul fiscal competent din subordinea ANAF în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea sau modificarea acestuia, îndatorire la care se renunțase în anul 2018. Singura parte bună a acestor modificări este că toate comunicările către ANAF legate de aceste contracte se pot face prin intermediul unui formular pdf inteligent (formularul C168 ”Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”) care se poate depune prin intermediul Spațiului Privat Virtual.

[În cazul contractelor de închiriere aflate în derulare la data de 1 ianuarie 2023, înregistrarea acestora și a modificărilor survenite la organul fiscal competent trebuia efectuată în termen de 90 de zile de la începutul anului, iar pentru cele intervenite în cursul anului termenul de înregistrare este de 30 de zile de la încheierea acestora. Atenție că Formularul C 168 trebuie depus și în cazul încetării contractului înainte de termenul stabilit inițial, altfel baza de calcul pentru impunere va fi stabilită la nivelul duratei inițiale stabilite de părți.]   

Obligațiile contribuabililor se stabilesc prin intermediul declarației unice, și se referă la:

• Impozitul pe venit, prin aplicarea unei cote de 10% la venitul brut. Atenție! Venitul brut reprezintă venitul obținut din închirierea bunului plus cheltuielile care cad în sarcina proprietarului, dacă sunt efectuate de chiriaș.
• Dacă chiria reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, venitul brut anual se determină pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pieței valutare, comunicat de BNR, din anul de realizare a venitului.
• Contribuția la asigurările sociale de sănătate (CASS), baza anuală de calcul fiind stabilită prin raportarea la plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime, față de 12 salarii, cât era până anul trecut.
• Pentru veniturile obținute din derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere nu se datorează contribuția de asigurări sociale (CAS).

Care va fi însă baza de calcul pentru CASS, în situația în care anul acesta am avut deja două niveluri ale salariului minim, și anume 3.000 de lei lunar începând cu 1 ianuarie 2023 și 3.300 de lei lunar începând cu 1 octombrie 2023?

Conform art. 1351  alin. (2) din Codul fiscal, ”În situaţia în care, prin hotărâre a Guvernului sau prin alte acte normative, se utilizează, în acelaşi an, mai multe valori ale salariului minim brut pe ţară, diferenţiat în funcţie de studii, de vechime sau alte criterii prevăzute de lege, în aplicarea prevederilor art. […], 170 […], se ia în calcul valoarea cea mai mică a salariului minim brut pe ţară, dacă prin lege nu se prevede altfel.”

Intervine însă aici o problemă conceptuală, pentru că este primul an în care avem o modificare a salariului minim în cursul anului, iar textul de la art. 1351 pare să se refere doar la situațiile în care avem mai multe salarii minime diferențiate pe activități (cum e cazul în prezent pentru activitățile din construcții și cele din sectorul agro-alimentar). Este de așteptat o clarificare din partea ANAF asupra interpretării acestei situații.

Pe de altă parte însă, în conformitate cu art. 170 din Codul fiscal, pentru determinarea bazei anuale de calcul pentru CASS în cazul veniturilor din închirieri salariul minim utilizat este cel în vigoare la termenul de depunere a declarației unice.

Altfel spus, pentru declarațiile unice estimative depuse după data de 1 octombrie 2023 (pentru veniturile estimate pe 2023) vom lua în calcul pentru CASS, la încadrarea în plafoanele de 6-12-24 de salarii minime, nivelul de 3.000 de lei lunar, iar pentru definitivarea impunerii pe 2023 vom lua în calcul nivelul de 3.300 de lei lunar, dacă nu cumva între timp salariul minim va crește din nou de la 1 ianuarie 2024.

În ce privește nivelul sarcinii fiscale, un calcul aritmetic arată că pentru venituri sub nivelul minim de 6 salarii sarcina fiscală este de maximum 10% din venit (doar impozitul pe venit); dacă venitul brut crește, sarcina maximă va fi de 20% (adică 10% impozit plus 10% CASS) și apare pentru veniturile brute anuale egale cu pragurile de 12 sau 24 de salarii minime, urmând să scadă către nivelul de 15% pentru venituri aflate imediat sub pragul următor de impunere pentru CASS și chiar sub 15% pe măsură ce ne îndepărtăm de nivelul maxim de 24 de salarii minime pentru CASS.  

O situație particulară o reprezintă cei care pe lângă veniturile din chirii vor obține începând cu 1 ianuarie 2024 și alte venituri supuse contribuției la sănătate. Ne referim la venituri din activități independente (PFA, PFI, societăți civile, întreprinderi individuale, întreprinderi familiale).

Prin modificările aduse de Legea nr. 296/2023 recent publicată în Monitorul Oficial, aceștia vor datora încă o dată contribuția la asigurările sociale de sănătate calculată separat la venitul net anual obținut, fără să se mai țină cont de plafoanele de 6-12-24 de salarii minime, baza de calcul fiind (totuși) limitată la nivelul a 60 de salarii minime pe economie. Pot exista astfel situații în care un contribuabil să datoreze CASS la nivelul a 84 de salarii minime pe economie (60 pentru veniturile din activități independente și 24 pentru veniturile din închirieri). Iar dacă respectivul mai are și un contract individual de muncă, mai plătește CASS și pentru salariul respectiv.