Piața industrială și logistică ar putea înregistra o dezvoltare importantă în anii următori (analiză)

Primele trei trimestre ale lui 2023 arată bine pentru sectorul imobiliar industrial și logistic, dat fiind faptul că cererea totală de închiriere de spații industriale și logistice, de 550.000 metri pătrați în această perioadă, a fost comparabilă cu nivelul de anul trecut, potrivit unei analize realizate de o companie de consultanță.

București (36%), Timișoara (26%), Brașov (12%) și Slatina (10%) concentrează cea mai mare parte a tranzacțiilor de leasing industrial și logistic (I&L) din România încheiate în 2023 în primele trei trimestre.

În alte țări din estul Europei, cu o economie regională dezvoltată și unde distanțele geografice sunt mai mari, ponderea Capitalei este deja mai mică încă de acum mai mulți ani. De exemplu, Varșovia deține mai puțin de un sfert din stocul total de depozite moderne din Polonia, în timp ce Praga reprezintă o treime din stocul din Cehia.

Oferta totală ar trebui să se apropie de 7 milioane metri pătrați în acest an, în creștere de la 6,2 milioane metri pătrați la sfârșitul anului trecut, potrivit datelor colectate de Colliers. Accentul se mută dinspre Capitală spre alte orașe, lucru care reiese din jumătatea de milion de metri pătrați care ar trebui să se adauge în trimestrele următoare în diferite regiuni ale României.

Pe sectoare, o treime din totalul contractelor de leasing din acest an au fost semnate de companii de logistică, cu aproximativ 160.000 metri pătrați, urmate de sectorul auto, cu aproximativ 120.000 metri pătrați închiriați.

Rata de neocupare a spațiilor de depozitare de top a rămas un nivel de o singură cifră, de cele mai multe ori sub 5%, în majoritatea subpiețelor din România, inclusiv în București, ceea ce arată că pentru chiriașii care depășesc o anumită dimensiune ar putea fi dificil să găsească spațiul pe care și-l doresc din punct de vedere al costurilor și al locației.

„Până în urmă cu un an și jumătate, vedeam chirii de aproximativ 3,7-3,8 euro pe metru pătrat pentru proprietățile prime din jurul Bucureștiului, dar anul trecut a avut loc o creștere treptată spre 4-4,5 euro pe metru pătrat. Până la jumătatea lui 2023, pragul minim începea deja să se situeze în jurul valorii de 4,5 euro pe metru pătrat, dezvoltatorii estimând chirii spre 5 euro pe metru pătrat în zonele din țară cu o ofertă foarte limitată. Desigur, aceste cifre sunt pentru suprafețe mai mici și o durată de închiriere obișnuită, deoarece chiriașii mai mari, care caută unități BTS și contracte mai mari de 7-10 ani, vor avea costuri de închiriere substanțial mai mici”, a declarat Victor Coșconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Perspectivele rămân optimiste pentru piața locală industrială și logistică și există încă un spațiu semnificativ de creștere în comparație cu alte țări din Europa Centrală și de Est, potrivit analizei. În timp ce România are niveluri de consum privat similare (pe indici de volum) cu cele din Polonia sau Cehia, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decât în aceste țări.

Consultanții se așteaptă ca cererea și expansiunea spațiilor logistice să rămână solide în viitor, chiar și dacă se ia în considerare faptul că atât Polonia, cât și Cehia acționează ca centre de distribuție regionale într-o măsură mult mai mare decât România.

„În ansamblu, 2023 se conturează drept cel mai bun an pe care România l-a văzut vreodată în ceea ce privește cât de vibrant este domeniul I&L. Mai mult, ne așteptăm să vedem noi recorduri în ceea ce privește activitatea de închiriere în anii următori, mai ales că stocul poate depăși cu ușurință nivelul de 10 milioane de metri pătrați până la sfârșitul acestui deceniu și, în același timp, să mai rămână spațiu de creștere. Piața locală este încă relativ neexploatată după standardele europene (un stoc de 7 milioane de metri pătrați este inferior unor țări din regiune precum Polonia - 30 de milioane de metri pătrați sau Cehia - 11 milioane de metri pătrați) și oferă o perspectivă interesantă, având în vedere salariile destul de mici și forța de muncă de calitate”, a declarat Victor Coșconel.

Consultanții susțin că România poate găzdui un stoc mult mai mare de spații industriale și logistice, care poate depăși 10 milioane metri pătrați până la sfârșitul acestui deceniu.

O altă schimbare pozitivă în România este perspectiva unei infrastructuri mult îmbunătățite. Unele dintre noile drumuri vor deschide noi piețe pentru operațiunile I&L. De exemplu, noua șosea de centură din jurul Bucureștiului generează deja un interes sporit pentru zona de sud a Capitalei, în timp ce autostrada către Moldova va crea o punte către această parte a țării, ceea ce va duce probabil la mai multe operațiuni de logistică și producție în această zonă.