Consultanți imobiliari: Clădirile de birouri, tip mall și centrele logistice se vor scumpi

Piața imobiliară din România ar putea înregistra pe termen scurt și mediu, o creștere a valorii de listare a proprietăților imobiliare comerciale de tip mall, clădiri de birouri și centre logistice, conform unei companii de consultanță imobiliară.

Scumpirea materialelor de construcție, a utilităților și creșterea inflației, dar și războiul din Ucraina și efectele pandemiei influențează valoarea de piață a proprietăților imobiliare comerciale, potrivit Colliers.

Interesul investitorilor în ceea ce privește produsele de retail a fost în creștere în ultimul an. Astfel că s-au concentrat pe diverse categorii de produse, precum:

• retail park-uri sau galerii comerciale;
• centre comerciale din orașe secundare terțiare care necesită o repoziționare;
• boxuri închiriate către supermarketuri sau DIY.

Centrele comerciale de tip mall nu sunt disponibile în piață pentru tranzacționare, astfel că investitorii s-au reorientat către produse similare alternative, spun consultanții, care mai atrag că atenția că există un interes ridicat pentru orice proprietate de acest tip ce ar fi disponibilă în piață.

Redăm analiza cu privire la piața proprietăților imobiliare comerciale.

Încetarea acordării de reduceri de chirie ca urmare a restricțiilor COVID are un impact de până la 0,5% în evoluția valorilor de piață ale proprietăților comerciale de tip shopping malls, arată consultanți.

Tendința pozitivă este susținută și de închirierile stabilite în funcție de cifra de afaceri. 

Deși datele INSSE arată o creștere a vânzărilor în retail de 8% în primul trimestru al acestui an, comparativ cu perioada similară a anului trecut, creșterea încasărilor din chirii procentuale din marile centre comerciale a fost mai mare, arătând o revenire chiar și peste cifrele aferente anului 2019.

Astfel, pe termen scurt, putem vorbi despre o creștere a valorii proprietăților comerciale, însă rămâne de analizat cum va influența consumul sfârșitul de an, când efectele compresiei economice se vor resimți mai puternic.

„Alți factori principali ce pot aduce schimbări asupra valorilor proprietăților imobiliare de tip mall țin de evoluția creditării, a dobânzilor, a inflației și a costurilor cu utilitățile. Creditele de consum au crescut în primul trimestru al acestui an cu aproximativ 12%, față de aceeași perioadă a anului trecut, ceea ce ar fi aproape în linie cu inflația. Și ROBOR la 3 luni a crescut anul acesta de la 3,19% până la 5,5% și este de așteptat ca ratele bancare să crească și mai mult în viitorul apropiat, ceea ce ar putea pune o presiune suplimentară pe partea de creditare și consum. Însă cel mai probabil creșterea se va realiza gradual, cu efecte vizibile la sfârșitul acestui an sau începutul anului viitor”, explică Raluca Buciuc, Director and Partner of Valuation and Advisory Services, Colliers.

În România, excluzând prețurile volatile și controlate, precum cele la alimente și energie, rata inflației de bază este de 6-7%, iar această valoare ridicată sugerează efecte pe termen lung. În plus, rata inflației va reveni greu la nivelul perioadei pre-pandemie, ceea ce va afecta din nou consumul, susțin consultanții imobiliari.

„Rămâne de văzut cât de sustenabil va fi transferul inflației în indexarea chiriilor, mai ales în condițiile în care și costul utilităților a crescut semnificativ. Este greu de estimat cât vor impacta acestea nivelul vânzărilor într-un centru comercial, însă aceste două elemente influențează și costul banilor în timp, riscul de țară, ceea ce ar putea avea un impact negativ de până la 2-3% în valoarea proprietății”, completează Gabriela Bosînceanu - Otea, Associate Director Valuation and Advisory Services, Colliers.

Mai mult, în următorii 2-3 ani, proprietarii de clădiri comerciale, birouri și industrial vor avea cheltuieli suplimentare și pentru a se alinia la cerințele ESG din Europa, care asigură îndeplinirea criteriilor legate de mediu, sociale și de guvernanță.

Clădirile de birouri moderne vor fi mai competitive, cu rate de ocupare mai bune și chirii stabile

Creșterea costurilor de construcție va influența și ritmul livrărilor noilor proiecte de birouri în piață, mulți dezvoltatori preferând să amâne construcțiile pentru a vedea în ce măsură costul suplimentar va putea fi absorbit de un nivel mai ridicat al chiriilor.

Astfel, valoarea de piață a clădirilor va începe să se diferențieze și mai mult, fluctuând în intervale destul de generoase.

Concret, dacă în zona Floreasca-Barbu Vacarescu valorile pot depăși 3.000 de euro pe metrul pătrat închiriabil pentru clădiri nu mai vechi de 5 ani, în zona emergentă Centru-Vest, valorile se situează la o medie de 2.500 euro pe metrul pătrat închiriabil.

„Nivelul livrărilor anuale, în contextul creșterii costurilor de construcție și a incertitudinii generale, este așteptat să se înjumătățească în următorii 2-3 ani, începând chiar cu acest an, când ar putea fi livrați aproximativ 130.000 de metri pătrați de spații de birouri. Astfel, rata de neocupare va fi absorbită diferențiat în funcție de tipul clădirii, ceea ce va crea o distanță din ce în ce mai mare între clădirile mai noi, localizate în zone bune, cu specificații tehnice superioare și investiții constante în îmbunătățirea performanței clădirii, și cele mai vechi, situate în zone periferice, în care nu s-a investit suficient pentru a intra în competiție directă cu prima categorie. Deși încetinirea livrărilor poate fi privită ca o stagnare a pieței, momentul este bun pentru livrarea de clădiri noi sau repoziționarea celor existente, mai ales în contextul redefinirii programelor de lucru la birou”, precizează Anca Bâldea, Director în cadrul departamentului Valuation & Advisory Services al Colliers.

O nouă diferențiere suplimentară în piața de birouri este legată de adaptabilitatea clădirilor la ESG.

În cazul clădirilor mai vechi, arată consultanții, investiția necesară pentru atingerea standardelor specifice ar putea să fie mult prea mare raportat la valoarea de piață a clădirii, stabilită pe baza contractelor de închiriere curente, și greu de acoperit din potențiale creșteri viitoare ale chiriei.

Prin urmare, clădirile din prima categorie vor avea rate de ocupare mai bune și un nivel al chiriei mai ridicat și mai stabil.

În anumite zone se face trecerea de la o piață a chiriașilor la o piață a proprietarilor, chiria brută crescând în unele situații cu 5-7%, în ciuda faptului ca s-a înregistrat o scădere generală a chiriei efective cu 10% la nivelul întregii piețe din București.

Piața logistică și industrială și-ar putea pierde din competitivitate în raport cu piețele regionale din cauza costurilor mari la materiale și utilități

Stocul de spații industriale și logistice moderne din România, care ar putea depăși în curând pragul de 6 milioane de metri pătrați, a crescut de peste 2 ori în ultimii 5 ani, dar există încă un decalaj semnificativ între România și alte piețe din Europa Centrală și de Est, pe cap de locuitor. În consecință, există premise pentru dezvoltarea în continuare a  unor astfel de proprietăți.

Creşterea vertiginoasă la care asistăm în ceea ce priveşte preţurile de construcţie și costurile cu utilitățile, pune presiune pe nivelul chiriei pentru facilitățile nou construite și poate conduce la scăderea competitivității în raport cu țări limitrofe care vor oferi subvenții mai ridicate sau nu vor participa în aceeași măsură la aplicarea de sancțiuni economice Rusiei, cum sunt Serbia și Ungaria.

„Cu toate acestea, perspectivele pentru piața industrială și logistică din România sunt cât se poate de optimiste prin prisma oportunității ca România să devină un centru regional pentru zona balcanică (Serbia, Bulgaria, Bosnia&Hertegovina, Macedonia, Muntenegru, Albania și chiar Grecia) și a faptului că în continuare comerţul electronic rămâne un motor important al cererii viitoare de spaţii industriale şi logistice, pentru că necesită un volum de depozitare mai mare. O oportunitate de creștere este și relocarea facilităților de producție din China, din cauza creșterii costurilor cu forța de muncă și a costului transportului, și, mai nou, din Rusia și Ucraina, ca o consecință a războiului”, completează Mihai Pană, Director Valuation and Advisory Services, Colliers.

Pe termen scurt, variațiile în valori determinate atât de oportunități cât și de provocări, par a se echilibra, dar pe termen mediu și lung, rămâne de văzut cum se vor concretiza în economie provocările menționate.

În plus, pentru proprietarii de clădiri comerciale este tot mai stringentă nevoia de a se alinia la cerințele ESG europene.

Pentru început, această aliniere va presupune o investiție suplimentară cu obiectivul de scădere a amprentei de carbon și utilizarea energiei sustenabile, care ar putea fi recuperată într-o perioadă de 3-4 ani prin scăderea costurilor cu utilitățile și vânzarea energiei suplimentar obținute.

Consultanții subliniază că este greu de estimat impactul în valoarea proprietății, însă, în timp, nealinierea la noile cerințe europene privind ESG ar putea influența vandabilitatea proprietății cât și factorii principali ce contribuie la  valoarea de piata a proprietății, precum grad de neocupare mai mare, rata de capitalizare mai mare sau chirii mai mici.