Afacere de startup. Administrarea închirierii apartamentelor pe Airbnb și Booking. Randamente, ponturi și o locație surpriză în București.

Doi investitori români și un fost executiv de multinațională din Marea Britanie s-au asociat recent într-un startup fondat în București care propune proprietarilor de apartamente randamente mai bune din închirieri, prin reamenajarea locuințelor și ofertarea (listarea) lor pe platforme precum Airbnb sau Booking.com.

Fondatorii susțin că redecorarea cu designeri profesioniști și serviciul de gestiune a proprietăților oferit de startup-ul lor ar duce până la 20% câștigurile anualizate pe care proprietarii le-ar putea obține din închirierea apartamentelor pe AirBnB sau Booking.com dar și din creșterea valorii lor de piața.

Investitorii vor practic să creeze o rețea cât mai mare de proprietăți, amenajate ”la un anumit standard” pe care ei să le administreze profesionist folosindu-se de platforme de închiriere globale a căror popularitate este în creștere, în ultimii ani.  

Simplu spus, una dintre ofertele startup-ului către cei care sunt deja proprietari sună așa: îți propunem o soluție profesionistă de reamenajare, scoatem locuința la închiriat, pe piață și ne ocupăm de administrare în așa fel încât să scoți cu ea mai mulți bani decât dacă te-ai ocupa singur.

O altă variantă este pentru cei care nu sunt încă proprietari dar cochetează cu ideea investiției în apartamente de închiriat. Startup-ul îi poate sfătui ce și unde să cumpere, gestionează bugetul și lucrările de amenajare și, când apartamentele sunt gata de scos pe piață, se ocupă de administrarea lor astfel încât randamentul întregii investiții să fie cât mai bun.   

Afacerea cu redecorarea și apoi închirierea mai multor apartamente pe Airbnb a fost pusă de picioare de Vlad Telibașa și Camelia Niță: el antreprenor cu câteva mici afaceri deja pornite, ea fostă corporatistă - cu ultimul job la IBM - și cu o pasiune pentru design și decorațiuni de interior.

Spre finalul anului trecut a intrat în afacere, ”ca seed investor”,  Michael, un britanic, fost expat,  care a lucrat în conducerea executivă a unei multinaționale. Călător în scop de afaceri cu vizite dese în București, britanicul a observat cu atenție două lucruri: modul în care cei doi antreprenori români – cărora le-a fost întâi client – l-au tratat ca oaspete și oportunitățile de pe piața imobiliară din București.

Antreprenorii susțin că administrează deja cam 60 de apartamente. O parte sunt ale lor dar, adaugă Vlad Telibașa unul dintre fondatori, majoritatea covârșitoare este formată din apartamente ale unor proprietari români și străini.

Ce afli din cele 15 minute de interviu video

• Cum și-au găsit fondatorii investitorul străin și care este rolul său în afacere
• Ce l-a atras pe noul partener să investească în Romania
• Care este modelul de business
• De câți bani e nevoie pentru investiția într-un apartament de închiriat pe termen scurt
• Ce randamente se pot obține
• Cum optimizează rata de ocupare a apartamentului și prețurile
• Ce e mai avantajos: închiriere pe termen scurt sau pe termen lung. Avantaje și dezavantaje
• Ce clienți vin de pe Booking respectiv Airbnb (locali vs internaționali)
• Închirierea pe termen scurt: câteva recomandări și o zonă supriză

Vlad Telibașa, fondator:

• Michael a fost prima dată client, ne-a testat cam un an de zile și apoi ne-a făcut o ofertă de intrare in firmă. El a văzut potențialul afacerii, apoi am văzut și noi. Cu ajutorul lui am reușit să creștem destul de mult în căteva luni de zile.
• Pentru Airinvest, Michael este seed investor. Am evaluat compania la 200.000 de euro, bazat pe veniturile anterioare iar participarea financiară a noului partener ne asigură capital de lucru pentru noi angajări, investiții în sistemele informatice și marketing.
• Cel mai important pentru startup însă este că vom avea alături un investitor care se va implica activ în afacere, va veni cu echipa lui de design, dezvoltare IT și marketing, se va ocupa de strategie și, mai ales, ne va ajuta să dezvoltăm afacerea într-o manieră eficientă și scalabilă.

Michael Lewis, investitor:

• I-am întâlnit prima dată pe Vlad și Camelia când am avut nevoie de cazare în București.
• Călătoream mult, în interes de afaceri și am avut parte de o experiență plăcută, într-unul din apartementele de care se ocupau Vlad și Camelia.
• Cred că, în primul rând am investit în Vlad și Camelia care fac o echipă excelentă.
• În ce privește economia românească, cred că sunt câteva motive care fac din Romania o destinație excelentă pentru investiții străine.
• Primul e poziționarea geografică foarte bună. Apoi, forța de muncă este bine educată, creativă, cu abilitați extraordinare în ce privește limbile străine.
• În al treilea rând, Romania oferă randamente excelente pentru cineva care dorește să facă afaceri aici.
• Așadar, nu a fost nici o surpriză să constat că Romania a fost, în ultimii ani, economia cu creșterea cea mai puternică din Europa.
• Eu am deja propriul portofoliu de proprietăți în București care este administrat de Airinvest, sunt investitor seed in afacere iar contribuția mea este atât sub formă de capital cât și în ce privește conducerea companiei.
• Rolul meu este să mă asigur că avem o strategie, bugete, obiective și că facem progrese ca să atingem aceste obiective.
• Responsabilitățile mele zilnice țin de infrastuctura IT, trebuie să mă asigur că operațiunile noastre au la dispoziție toate automatizările necesare ca să fim eficienți și scalabili.

Care este modelul de business

Michael Lewis, investitor:

• Principalul nostru model de business, Airinvest Managed, înseamnă că noi administram în numele tău proprietatea, cu scopul de a maximiza randamentul investiției.
• Pentru asta primim în schimb un comision care, de regulă, este 20%. Pentru acest comision ne ocupam de proprietate de la cap la coada: gestionăm rezervările, reparațiile, întreținerea și curățenia proprietății.

Poți administra singur 2-3 apartamente? Eventual dacă mai ai un job...

• Sunt mulți proprietari care încep gestionându-și singuri proprietățile pe care le închiriază, de pildă, pe Aibnb.
• Își dau seama rapid însă că aceasta piață e cu program continuu și constată că au cel mai mult de lucru exact când vor să o lase mai moale.
• De exemplu, când e nevoie să se ocupe de un afacerist care ajunge la aeroport la ora 4 dimineața iar cineva trebuie să îl preia și să îl ajute să se cazeze. 
• Sau când apare o problemă care trebuie rezolvată urgent. Altă situație este când menajera nu mai vine ori găsești cu greu un instalator sau electrician de care e nevoie.
• Așadar, când apare acest tip de probleme, e important să știi că te poți baza, la orice oră, pe serviciile unei companii profesionistă de administrare a proprietății.

Investiția de pornire. Ce randament se poate obține

Vlad Telibașa, fondator:

• Pentru reamenajare și redesign suma este între 6.000 - 15.000 de Euro în funcție de cum arată apartamentul proprietarului.
• În funcție de locație, an de construcție, suprafață, starea clădirii, prețurile – în zona centrală a Capitalei, variază între 1000 euro/mp și chiar 2300 euro/mp.
• La cum arată deja piața în 2018, cine vrea să cumpere o proprietate ar trebui să aibă minim 45.000 de euro pentru o garsonieră și 60.000 de euro pentru un apartament.
• Dacă locația este corect aleasă și proprietatea amenajată la standardele propuse de startup, apartamentul poate aduce 1000-1200 de euro brut, pe lună.

Michael Lewis, investitor:

• În ce privește randamentul investiției sunt două aspecte: primul este venitul generat lună de lună, al doilea este creșterea valorii capitalului investit.
• Anul trecut am generat pentru investitorii noștri un randament de 12% pentru capitalul investit și 12%  pentru veniturile realizate din investiție. Așadar, anul trecut, le-am adus investitorilor, un randament total al investiției de 24%.

Cum optimizează rata de ocupare a apartamentului și prețurile

Vlad Telibașa, fondator:

• Avem instrumente speciale automatizate de scanare și optimizare a prețurilor
• Review-urile clienților sunt importante și încercăm să le îmbunătățim prin calitatea serviciilor (curațenie, comunicare cu clienții)

Ce e mai avantajos: închiriere pe termen scurt sau pe termen lung. Avantaje și dezavantaje

• La închirierea pe termen lung, din 12 luni de chirie rămîi cu cam cu banii pe 10 luni. La un an ar trebui să faci o mică renovare.
• La închirierea pe termen scurt,  apartamentul e vizitat la 2-3 zile, se curăță, se repară stricăciunile și gradul de conservare este net superior chiar dacă traficul este mai mare.
• Pe toate platformele există posibilitatea să ceri o garanție. La Airbnb garanția pentru daune este de până la 1 milion de euro, inclusiv în Romania.
• Cifrele arată că randamentele obținute pot fi aproape duble, pe termen scurt față de termen lung.
• Media anuală a închirierii pe termen scurt, cu serviciile oferite de startup, este de 85% (n.r. -  socotit la 356 de zile, ar rezulta un grad de ocupare de 310 zile pe an)
• Pe Booking.com 90% din clienți sunt români. Pe Airbnb, este invers.
• În centrul Bucureștiului, au apărut deja aberații de preț.

Închirierea pe termen scurt: câteva recomandări

• Locația este cea mai importantă. De preferat zona centrală sau zonele din apropierea obiectivelor de afaceri.
• Un cartier surpriză este Berceni, unde cazările pe termen scurt sunt căutate de însoțitorii pacienților care vin din țară la spital pentru analize, investigații sau chiar internări.
• Prețul de cumpărare al apartamentului ar trebui să permită un profit viitor
• Anul construcției ar trebui să fie după 1960.