București: Cele 5 categorii de cumpărători de apartamente noi, după venituri, în viziunea celui mai mare dezvoltator imobiliar

Potențialii cumpărători de apartamente noi în București se împart în 5 mari categorii, în funcție de venitul lunar pe familie, în viziunea celui mai mare dezvoltator imobiliar din România, One United Properties. Compania vrea acum să mai strângă 70 de milioane EUR de la investitori, printr-o majorare de capital, și tocmai a obținut aprobarea Autorității de Supraveghere Financiară (ASF) pentru prospectul acestei operațiuni.

One United Properties, fondată de oamenii de afaceri Victor Căpitanu și Andrei-Liviu Diaconescu, împarte piața de apartamente noi din București în 5 mari grupe:

1. Proiectele cu valoare adăugată mare. Au următoarele caracteristici: sunt proiecte amplasate în „zone premium” din București (Herăstrău, Floreasca, Primăverii, Dorobanți și Kiseleff), au reputație foarte bună, sunt construite de dezvoltatori cu expertiză semnificativă pe piața imobiliară rezidențială, cu arhitectură și design deosebite, precum și o calitate superioară a finisajelor. Segmentul de piață țintă este compus din persoane cu venituri lunare de peste 6.500-11.000 EUR pe familie.
2. Proiectele cu valoare adăugată medie. Au următoarele caracteristici: sunt proiecte amplasate în zone centrale și semicentrale din București, au o reputație bună și utilizează în unele cazuri o marcă recunoscută, o experiență consistentă pe piața imobiliară rezidențiala, calitate foarte bună a finisajelor. Segmentul de piață țintă este compus din persoane cu venituri ridicate care obțin lunar venituri de 4.500-6.500 EUR pe familie.
3. Proiectele premium. Sunt proiecte amplasate în zone centrale și semicentrale din București, au o reputație bună și utilizează în unele cazuri o marcă recunoscută, o experientă consistentă pe piața imobiliară rezidențială, calitate bună a finisajelor. Segmentul de piață țintă este constituit din persoane cu venituri ridicate, care obțin lunar venituri între 3.500-4.500 EUR pe familie.
4. Proiectele premium accesibile. Sunt proiecte amplasate în zone semicentrale și periferice din București sau zona metropolitană, edificate de dezvoltatori cu sau fără experientă pe piața imobiliară rezidențiala, cu o calitate medie a finisajelor. Segmentul de piață-țintă cuprinde persoanele cu venituri lunare între 2.500-3.500 EUR pe familie. One United Properties abia acum a început să abordeze acest segment, prin proiectul rezidențial cu 5.000 de apartamente, planificat pe terenul fostei Uzine Rocar, în apropiere de Piața Progresul, din zona de sud a Capitalei. Până acum, compania s-a axat pe primele 3 categorii de locuințe, dintre cele mai scumpe.
5. Proiectele accesibile. Sunt proiecte amplasate în zone periferice din București sau zona metropolitană, edificate de dezvoltatori cu sau fără experiență pe piața imobiliară rezidențială, cu o calitate moderată a finisajelor. Segmentul de piață-țintă este reprezentat de persoanele cu venituri lunare pornind de la 1.500 EUR pe familie. Acest segment nu este abordat de cei de la One. Practic, în viziunea lor, acesta este pragul de venit sub care oamenii nu-și pot permite să-și cumpere un apartament nou în Capitală. 

One spune că a vândut imobile la prețuri între 1.200 de euro și 9.000 de euro pe metru pătrat construit. În anul 2023, prețul său mediu de vânzare a fost de 2.300 de euro pe metrul pătrat construit. 

„Activitatea de dezvoltare si vânzare de proprietăți rezidențiale, reprezentând unități locative (in principal apartamente) din categoriile de preț medium, medium-high, high și very high, localizate în zone exclusiviste/ cu interes ridicat pentru spații locative din București și Constanța (inclusiv Mamaia), a generat venituri în valoare de 703,3 milioane RON, 769,5 milioane RON si 1.130,4 milioane RON în anii incheiați Ia 31 decembrie 2021, 2022 si 2023, respectiv 306,4 milioane RON pentru perioada de trei luni încheiată Ia 31 martie 2024, clienții vizati fiind preponderent cei care achizitionează unitățile locative respective pentru uzul propriu, într-o măsură semnificativ mai mică fiind cei care achizitionează aceste unități pentru închirierea acestora sau care le-au cumpărat cu titlu de investiție” - comentează One, în prospectul pentru majorarea de capital.

One vrea să atragă 70 de milioane EUR de la investitori pentru a-și finanța creșterea

One United Properties vrea să atragă 70 de milioane de euro „pentru a finanța următoarea etapă de creștere a companiei”, prin emiterea a 1.750.000.000 de acțiuni noi.

Operațiunea de majorare a capitalului social se va desfășura în două etape, potrivit unui comunicat transmise de One publicației StartupCafe.ro:

În prima etapă, acționarii care au achiziționat acțiuni ONE până la data de participare garantată, 2 august 2024, vor avea dreptul să subscrie pentru acțiuni noi, respectând drepturile de preferință, la valoarea nominală de 0,2 lei. Drepturile de preferință, având simbolul ONER03, au fost încărcate în conturile acționarilor pe 7 august. Drepturile de preferință vor fi tranzacționabile pe Piața Principală a Bursei de Valori București între 9 și 13 august. Astfel, cei care doresc să subscrie pentru acțiuni noi, dar nu dețin sau nu au suficiente drepturi de preferință, vor putea să le cumpere la prețul stabilit pe piață.

Prima etapă a majorării capitalului social va începe pe 19 august și va dura 32 de zile, până pe 19 septembrie. Pentru a subscrie o nouă acțiune în prima etapă a majorării capitalului social la prețul de 0,2 lei, un investitor trebuie să dețină 2,1879186 drepturi de preferință ONER03.

Acțiunile care rămân nesubscrise în prima etapă ar putea fi oferite într-un plasament privat la un preț stabilit prin decizia Consiliului de Administrație, luând în considerare prețul format în timpul procesului de bookbuilding.

Compania menționează că „60% din capitalul pe care compania intenționează să-l atragă a fost deja asigurat de cei doi co-fondatori și membri executivi ai Consiliului de Administrație, Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, precum și de președintele Consiliului, Claudio Cisullo, și membrul Consiliului, Marius Diaconu”.

One susține că va folosi capitalul suplimentar atras pentru a extinde segmentul de piață al companiei „dincolo de dezvoltările rezidențiale de lux, high-end și premium și va accelera dezvoltarea segmentului de locuințe premium accesibile, care vizează clasa de mijloc din București”. Compania mai spune că se află în proces de negociere pentru terenuri care să susțină dezvoltarea a 10.000 de unități rezidențiale exclusiv destinate acestui sub-segment, având primul memorandum de înțelegere semnat pentru un teren de 21 de hectare, care va găzdui 5.000 de unități.

În prima jumătate a anului 2024, One United Properties a vândut și pre-vândut 452 de apartamente și unități comerciale cu o suprafață totală de 43.809 mp, 624 de locuri de parcare și alte tipuri de unități, pentru 123,3 milioane de euro. La sfârșitul lunii mai 2024, au fost lansate pre-vânzările pentru a doua fază a dezvoltării One Lake District, unde se construiesc 867 de unități. Astfel, până la 30 iunie 2024, 66% din unitățile disponibile aflate în dezvoltare și livrate au fost vândute.

La 30 iunie 2024, One United Properties avea în proprietate sau a încheiat pre-SPA pentru 285.100 mp de terenuri pentru dezvoltări ulterioare, cu un total de drepturi de construire supraterane brute de aproximativ 988.000 mp. Toate aceste parcele se află în prezent în faza de planificare. Pe acestea, grupul estimează construirea a 7.000 de apartamente, spații comerciale aferente comunităților și 146.000 mp de clădiri comerciale pentru închiriat. Dintre clădirile comerciale, 121.000 mp vor găzdui birouri, iar restul de 25.000 mp reprezintă clădiri care vor fi restaurate.

Autorizarea unui proiect imobiliar poate dura și 5-6 ani - prospect One

De-a lungul timpului, One United Properties a avut o serie de litigii și contestații din partea autorităților locale. În prospectul operațiunii de majorare de capital, dezvoltatorul imobiliar include printre riscuri și „inspecțiile periodice” privind proiectele sale.

„Autoritățile competente au dreptul să desfășoare inspecții periodice cu privire Ia operațiunile și proprietățile Grupului și fac acest lucru în mod frecvent. Orice astfel de inspecție poate duce Ia concluzia că Grupul a încălcat legi, decrete sau reglementari. Există posibilitatea ca Grupul să nu poată să conteste cu succes astfel de concluzii sau să nu poată să remedieze încălcările identificate în cadrul inspecțiilor. Mai mult, autoritățile pot, din când în când, să decidă să schimbe interpretarea prevederilor legale aplicabile, politicilor sau punctelor de vedere ce se aplică în domeniul de activitate al Grupului, in moduri care pot avea un impact semnificativ asupra operațiunilor Grupului. Activitatea de dezvoltare imobiliară poate fi îngreunată de relația cu autoritățile publice și de deciziile/hotărârile/ordinele emise de autoritățile publice cu privire la urbanism, mediu, sănătatea, securitatea în muncă, taxe și impozite sau alte aspecte” - scrie în prospectul One.

„Procesul de autorizare a unui proiect imobiliar este complex, se poate desfășura pe perioade de timp ce pot varia între 6-9 luni și 5-6 ani și este dependent de conduita autorităților publice. De exemplu, practica autorităților publice locale ale Municipiului București este imprevizibilă, având în vedere faptul că planurile urbanistice zonale coordonatoare pentru 5 din cele 6 sectoare ale Municipiului București au fost suspendate pe cale administrativă pentru o perioadă de un an, în februarie 2021, și autoritățile publice au luat poziții care semnalează intenția de a le înlocui în întregime și de a reconsidera semnificativ activitatea de urbanism la nivelul Municipiului București” - își avertizează compania investitorii.