Peste 70% din dezvoltatorii imobiliari din România, sub risc de faliment (studiu 2023)

Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au crescut la peste 100 de miliarde de lei în 2023, pe fondul majorării costurilor operaționale și accentuării blocajului financiar, potrivit unei analize realizate de o firmă de consultanță.

Aproape 70% dintre cele 7158 firme de dezvoltare a proiectelor de construcții înregistrează un risc foarte mare de insolvență, iar aproape 4% din ele prezintă un risc mare de blocaj economic, potrivit rezultatelor analizei realizate de Frames, o firmă de consultanță.

Alte 4% dintre companii aveau un risc mediu de faliment, iar 22% prezentau un risc scăzut sau foarte scăzut de dificultăți financiare.

Cele mai multe probleme sunt în București unde, dintre cei 3000 de dezvoltatori imobiliari, peste 2300 aveau un risc mare și foarte mare de insolvență.

În topul județelor cu probleme urmează Cluj cu 623 de firme dintre care 453 cu probleme majore; Timiș cu 569 de firme (383 cu risc mare și foarte mare de faliment) și Constanța cu 292 de dezvoltatori imobiliari dintre care 217 cu risc major de insolvență.

Firmele aveau până la finalul anului 2022 datorii totale de 86,2 miliarde de lei, duble față de 2015 (38,7 mld.lei). Valoarea stocurilor depășea 18,3 miliarde de lei, iar pierderile nete însumau 1,5 miliarde de lei.

„În marea lor majoritate sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiară redusă, dependenți de cashflow și de dinamica pieței, vulnerabili în fața modificărilor financiare – creșterea taxelor, a costurilor operaționale în general și scăderea cererii de locuințe. Capacitatea lor financiară este grevată, în prezent, și de nivelul creditelor contractate – ale căror costuri au crescut semnificativ”, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.

Prognoza construcțiilor rezidențiale în 2023

Rezultatele cifrei de afaceri a industriei de imobiliare din 2023 ar putea indica un prim regres, în premieră în ultimii 10 ani, potrivit analiștilor.

Comisia Națională de Prognoză estimează o scădere de 8,5% a volumului construcțiilor rezidențiale în 2023.

„Creșterea TVA la imobilele noi, cu valoare mai mare de 120.000 de euro, de la 5 la 19%, de la 1 ianuarie, a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector, grav afectat de creșterea prețurilor la materialele de construcții, utilități, a cheltuielilor operaționale în general. Majorarea TVA și la locuințele de până în 120.000 euro, de la 5 la 9%, va accetua și mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuințe mici. Tuturor acestor probleme se alătură accesul tot mai dificil la creditare pentru majoritatea populației și posibilul risc de schimb valutar - esențial în procesul de dezvoltare imobiliară”, afirmă experții.

Dinamica imobiliarelor, afectată de schimbările fiscale

„Piața imobiliară românească a crescut spectaculos în ultimii ani, atât în zona construcțiilor de locuințe cât și pe zona de birouri, spații comerciale etc. Creșterea economiei și apetitul unic la nivel european al românilor pentru achiziția de imobiliare a făcut ca numărul companiilor și al ofertelor imobiliare să crească semnificativ. Puterea de cumpărare în creștere și mai ales accenturarea fenomenului de enclavizare economică – migrația românilor din mediul rural în cel urban, către marile orașe, a creat o presiune puternică pe cerere, iar blocurile de locuințe au apărut ca ciupercile după ploaie”, arată analiza.

Creșterea semnificativă a pieței a fost susținută, totodată, de costurile mici de construcție din România, de impozitarea redusă și de facilitățile fiscale oferite de autorități celor care lucrează în acest sector.

„Din păcate, majoritatea facilităților asociate acestui domeniu dispar în noua legislație fiscală, iar efectele se vor vedea în dinamica business-urilor. Probabil mulți dintre dezvoltatorii mici, sufocați de credite și de scăderea vânzărilor, vor intra în insolvență sau vor da faliment. Piața dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanțare și cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare”, a declarat Adrian Negrescu.

Pentru mulți dintre ei, în contextul modificărilor fiscale, gestiunea bugetelor va fi o adevărată misiune imposibilă, potrivit analizei.

Analiza Frames a fost realizată pe baza datelor financiare comunicate la Ministerul Finanțelor și Registrul Comerțului de către companiile având cod CAEN principal de activitate 4110 (dezvoltarea proiectelor de construcții, pentru clădiri rezidențiale și nerezidențiale, prin reunirea mijloacelor financiare, tehnice și fizice pentru realizarea proiectelor de construcții în vederea vânzării ulterioare).