Chirii 2025: Proprietarii de apartamente pot crește prețurile fără să plătească CASS, după majorarea salariului minim în România

Odată cu majorarea salariului minim pe economie, de la 1 ianuarie 2025, a crescut și pragul privind aplicarea contribuției de asigurări sociale de sănătate (CASS) în cazul veniturilor din chirii, ceea ce permite proprietarilor de garsoniere sau apartamente cu două camere să mărească chiriile în jurul pragului psihologic de 2.500 de lei (500 EUR), la închirierile de locuințe pe termen lung. 

Proprietarii care obțin venituri din chirii în valoare anuală de cel puțin 6 sau 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară, după caz, plătesc și CASS, pe lângă impozitul pe venit, așa cum a fost și anul trecut. 

Numai că acum, de la 1 ianuarie 2025, salariul minim brut pe economie a crescut la 4.050 de lei. Astfel, în bani, a crescut și valoarea pragului pentru plata CASS. 

Dacă în anul 2024, valoarea salariului minim luată în considerare la stabilirea pragurilor pentru CASS era de 3.300 de lei, de la 1 ianuarie 2025 pragurile CASS se calculează în funcție de salariului minim brut de 4.050 de lei. 

În 2025, pragul de 6 salarii minime brute pe an înseamnă 24.300 lei pe an, adică 2.025 de lei pe lună. Prin urmare, proprietarul unei garsoniere sau al unui apartament cu 2 camere poate acum să stabilească chiria lunară în sumă impozabilă de până la 2.024 de lei, fără să fie nevoit să plătească CASS. 

Suma impozabilă reprezintă valoarea chiriei (primite de la chiriaș) din care se scade cota forfetară de cheltuieli de 20%. Aceasta trebuie să fie sub pragul de 2.025 de lei (sau până la 2.024 lei). 

Aceasta înseamnă că, pentru a nu plăti CASS, chiria în anul 2025 ar trebui să fie de până la 2.530 lei pe lună. 

Creșterea nu este de neglijat. În 2024, pragul minim anual pentru a trece la plata CASS era de 19.800 lei, adică proprietarul unei garsoniere era nevoit să țină chria sub prețul de 2.062 lei pe lună, pentru a scăpa de plata CASS. Iată deci că în anul 2025, acest proprietar poate scumpi chiria cu până la 375 de lei (22%), fără să piardă bani din cauza CASS-ului.

Reamintim că, începând cu anul 2023, conform Codului Fiscal, pragul minim pentru plata CASS la chirii a scăzut de la 12 salarii minime brute la 6 salarii minime brute, ceea ce i-a obligat pe unii proprietari să-și plafoneze și ei prețurile, pentru că mai mult plăteau CASS la stat decât primeau în plus de la chiriaș prin scumpirea chiriei. 

Cota CASS este de 10% dintr-o bază anuală de calcul stabilită astfel: 

• a) nivelul a 6 salarii minime brute pe țară, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 6 salarii minime brute pe țară inclusiv şi 12 salarii minime brute pe țară;
• b) nivelul de 12 salarii minime brute pe țară, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 12 salarii minime brute pe țară inclusiv şi 24 de salarii minime brute pe țară;
• c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe țară, în cazul veniturilor realizate cel puțin egale cu 24 de salarii minime brute pe țară.

Astfel, pentru proprietarii care depășesc noile praguri, CASS crește odată cu majorarea salariului minim brut. 

Pentru determinarea pragului la CASS se cumulează: 

• veniturile din chirii
• drepturi de proprietate intelectuală, 
•  asocierea cu o persoană juridică 
• câștigul net din investiții, 
• activități agricole, silvicultură și piscicultură,
• alte surse de venit. 

Exemple de calcul impozit și CASS la chirie - cum câștigăm mai puțin, deși încasăm mai mult de la chiriaș:

Pentru anul 2025, să luăm de exemplu o chirie la „prețul psihologic” de 2.500 de lei pe lună pentru o garsonieră în București. 

Din această chirie, proprietarul garsonierei va plăti la ANAF impozit pe venit de 8%, adică 200 de lei (pe lună). Nu va plăti CASS, pentru că suma impozabilă (2.000 lei) este sub pragul de 2.025 de lei.  

Dacă propietarul ar crește prețul până la 2.600 de lei, impozitul pe venit va fi de 208 lei pe lună. Dar în plus va plăti și CASS, pentru că suma impozabilă (2.080 lei) va depăși pragul de 6 salarii minime brute pe economie, într-un an întreg. În acest caz, CASS-ul va fi de 10% din 6 salarii minime brute, adică 2.430 de lei pe tot anul, deci 202,5 de lei pe lună. În total: 410,5 lei, taxe către ANAF, pentru fiecare lună de chirie. 

Așadar, comparativ cu o chirie de 2.500 de lei pe lună, la o chirie de 2.600 de lei pe lună chiriașul plătește 100 de lei în plus pe chirie, iar proprietarul pierde și el 110,5 lei. 

Dacă ai un apartament mai valoros, ai putea crește mai mult chiria, dar ai grijă la următorul prag de plată a CASS, de 12 salarii minime brute (48.600 de lei pe an)! 

Să luăm ca exemplu un apartament mare și frumos cu 3 camere, în centrul Bucureștiului sau la Cluj, Iași, Timișoara, Brașov, Constanța. La o o chirie lunară de 5.000 de lei pe lună, impozitul pe venit este de 400 de lei lunar, iar CASS este de 202,5 lei lunar. În total: 602,5 lei pe lună, taxele către ANAF, dintr-o chirie de 5.000 de lei pe lună. 

La o chirie de 5.100 de lei pe lună, impozitul pe venit va fi de 408 de lei lunar, iar CASS va fi de 405 lei lunar. Total: 813 de lei taxe către ANAF dintr-o chrie de 5.100 de lei. 

Așadar, comparativ cu o chirie de 5.000 de lei, la o chirie de 5.100 de lei chiriașul plătește în plus 100 de lei, iar proprietarul pierde și el 110,5 lei din cauza pragului superior pentru CASS. 

Dacă proprietarul crește chiria lunară de la 5.000 la 5.500 de lei, problema CASS-ului se estompează. La 5.500 de lei chirie lunară, impozitul pe venit este de 440 de lei, iar CASS rămâne 405 lei lunar. Total: 845 lei, taxe la ANAF. Așadar, în acest caz, chiriasul suportă în plus 500 de lei, iar proprietarul câștigă 257 de lei pe lună de pe urma scumpirii chiriei cu 500 de lei. 

Aceste taxe se vor plăti în anul 2026 pentru chiriile din 2025.

Obligații legale pentru proprietari și chiriași - de la evacuare la garanție și alte aspecte legate de contractele de închiriere

Codul civil, Codul de procedură civilă, Legea locuinței și ordonanța pentru protecția chiriașilor stabilesc o serie de drepturi și obligații pentru proprietari și chiriași, în România. 

Contractele de închiriere sunt denumite oficial contracte de locațiune, conform Codului civil, care definește aceste înțelegeri între proprietari și chiriași: 

Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie (art. 1777 din Codul Civil).

Pentru detalii, avem secțiunea V a Codului Civil. Scurtă selecție de prevederi: 

• Articolul 1.804. Obligaţia de a permite examinarea bunului. Locatarul (chiriașul) este obligat să permită examinarea bunului de către locator (proprietar) la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului.
• Articolul 1.825. Denunţarea închirierii încheiate pe durată determinată. Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunţa unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puţin 60 de zile. 
• Articolul 1.831. Evacuarea chiriaşului. Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaşului se face în baza unei hotărâri judecătoreşti. Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.

Codul de procedură civilă stabilește anumite restricții la evacuarea chiriașilor: 

• Articolul 896. Termen de executare. (1) Nicio evacuare din imobilele cu destinație de locuință nu poate fi făcută de la data de 1 decembrie și până la data de 1 martie a anului următor, decât dacă creditorul (proprietarul) face dovada că, în sensul dispozițiilor legislației locative, el și familia sa nu au la dispoziție o locuință corespunzătoare ori că debitorul (chiriașul) și familia sa au o altă locuință corespunzătoare în care s-ar putea muta de îndată. (2) Dispozițiile alin. (1) nu se aplică în cazul evacuării persoanelor care ocupă abuziv, pe căi de fapt, fără niciun titlu, o locuință și nici celor care au fost evacuați pentru că pun în pericol relațiile de conviețuire sau tulbură în mod grav liniștea publică.

Legea 114/1996 privind locuințele prevede obligațiile proprietarilor și ale chiriașilor: 

• Articolul 23. În cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual.

• Articolul 24. Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiții:

a) la cererea chiriașului, cu condiția notificării prealabile într-un termen de minimum 60 de zile;
b) la cererea proprietarului, atunci când:
– chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv;
– chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situata aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora;
– chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau impiedică folosirea normala a locuinței;
– chiriașul nu a respectat clauzele contractuale;
c) la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriașului.

• Articolul 28. Proprietarul are următoarele obligații:

a) să predea chiriașului locuința în stare normală de folosință;
b) să ia masuri pentru repararea și menținerea în stare de siguranta în exploatare și de funcționalitate a clădirii pe toata durata închirierii locuinței;
c) să intretina în bune condiții elementele structurii de rezistenta a clădirii, elementele de construcție exterioare ale clădirii (acoperiș, fatada, împrejmuiri, pavimente), curțile și grădinile, precum și spatiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare);
d) să intretina în bune condiții instalațiile comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalații de alimentare cu apa, de canalizare, instalații de încălzire centrala și de preparare a apei calde, instalații electrice și de gaze, centrale termice, crematorii, instalații de colectare a deșeurilor, instalații de antena colectiva, telefonice etc.).

• Articolul 29. Chiriașul are următoarele obligații:

a) să efectueze lucrări de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor de construcții și instalații din folosința exclusiva;
b) să repare sau să inlocuiasca elementele de construcții și de instalații deteriorate din folosința comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii; dacă persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparații vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc în comun elementele de construcții, de instalații, obiectele și dotările aferente;
c) să asigure curățenia și igienizarea în interiorul locuinței și la părțile de folosință comuna pe toata durata contractului de închiriere;
d) să predea proprietarului locuința în stare normala de folosință, la eliberarea acesteia.
Obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea și repararea spațiului închiriat se pastreaza și în cazul subinchirierii locuinței.

Ce trebuie să conțină un contract de închiriere

Conform art. 21 din Legea locuinței, închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat prin contract scris, care se va înregistra la organele fiscale teritoriale și va cuprinde:

• a) adresa locuinței care face obiectul închirierii;
• b) suprafața locativa și dotările folosite în exclusivitate și în comun;
• c) suprafața curților și a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun;
• d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia și modul de plata;
• e) suma plătită în avans în contul chiriei;
• f) locul și condițiile în care se realizează primirea și restituirea cheilor;
• g) obligațiile parților privind folosirea și întreținerea spatiilor care fac obiectul contractului;
• h) inventarul obiectelor și al dotărilor aferente;
• i) data intrării în vigoare și durata;
• j) condițiile privind folosința exclusiva și în comun a parților aflate în coproprietate;
• k) persoanele care vor locui impreună cu titularul contractului;
• l) alte clauze convenite intre părți.

Depozitul de garanție poate fi de maximum 3 chirii lunare

Ordonanța de urgență 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe prevede condițiile în care proprietarul poate percepe chiriașului o garanție: 

• Articolul 38. (1) Sumele stabilite în contractul de închiriere ca depozit de garanție pentru executarea obligațiilor locative ale chiriașului nu pot depăși chiria aferentă pentru o perioadă de 3 luni la nivelul anului respectiv. (2) În cazul în care chiria este plătită în avans pentru o perioadă mai mare de 3 luni, nu se mai constituie depozitul de garanție.
• Articolul 39. (1) Depozitul de garanție se restituie într-un interval maxim de 3 luni, începând cu data restituirii cheilor de către chiriaș. (2) Din acest depozit se pot retine, la restituire, sumele datorate proprietarului, sub rezerva justificarii acestora. (3) În cazul nerestituirii în termenul prevăzut, soldul depozitului de garanție produce dobânzile la vedere în favoarea chiriașului.
• Articolul 40. Sumele ce pot fi reținute de proprietar din depozitul de garanție sunt destinate acoperirii cheltuielilor pentru: a) reparația sau înlocuirea obiectelor sanitare, precum și pentru lucrările de construcții, care sunt în sarcina chiriașului; b) întreținerea curenta și reparațiile lunare la elementele de folosință comuna, care sunt în sarcina chiriașului; c) alte servicii realizate în folosul chiriașului, de care acesta a beneficiat pe perioada existenței contractului de închiriere și pe care nu le-a achitat.

Cei de la portalul de anunțuri Imobiliare.ro au făcut un model de contract de închiriere, care poate fi modificat în funcție de situația fiecăruia. 

Lunile august și septembrie: atunci își caută chiriașii apartamente cel mai mult

În fiecare an, chiriașii își caută mai degrabă locuințe în lunile august și septembrie, conform unui studiu realizat de Storia, în anul 2023, citat de StartupCafe.ro. 

Cele mai populare luni pentru închirierea apartamentelor sunt august și septembrie, în care se realizează cu 56%, respectiv 57% mai multe contactări decât media. În ceea ce privește casele de închiriat, cele mai multe contactări au fost observate în luna iunie (+46%), urmată apoi de august (+34%), mai (+31%) și iulie (+26%).

În același timp, lunile în care s-au realizat cele mai puține contactări pentru proprietățile de închiriere au fost februarie și decembrie (case și apartamente), aprilie fiind cea mai slabă lună pentru apartamentele de închiriat.

România, țara proprietarilor

România este țara din Uniunea Europeană care are cea mai mare proporție de proprietari: 95% dintre români (împreună cu familliile lor)  dețin locuința în care locuiesc, iar 5% sunt chiriași, potrivit datelor oficiale ale Eurostat. Totuși, în practică se poate observa că în București și alte orașe mari vin persoane care dețin locuințe în localitățile lor de origine. Statistic, ei pot figura ca locuind în proprietățile lor din localitățile de origine, neavând reședința oficială în locuința cu chirie în care s-au mutat temporar. 

În Uniunea Europeană, în ansamblu, proporția proprietarilor este de 69,9%, chiriași fiind 30,1%. 

Germania este singura țară UE în care chiriașii sunt mai mulți decât proprietarii: 50,9% la 40,1%. 

Proporția proprietarilor (albastru) și a chriașilor (portocaliu) în UE (Eurostat):